Chủ Nhật, 7 tháng 7, 2019

Báo Mặt Trận: PCI tỉnh Hải Dương liên tiếp sụt giảm nhiều năm: Thực trạng và nguyên nhân những bất cập từ góc nhìn quản lý đất đai, phát triển đô thị

PCI là chữ viết tắt của ba từ tiếng Anh: Provincial Competitiveness Index, được dịch sang tiếng Việt là 'Chỉ số năng lực cạnh tranh cấp tỉnh' - là chỉ số đánh giá và xếp hạng chính quyền các tỉnh, thành của Việt Nam về chất lượng điều hành kinh tế và xây dựng môi trường kinh doanh thuận lợi cho việc phát triển doanh nghiệp dân doanh.

Bài viết này thuộc danh mục:✅ Quản lý - Quy hoạch, được chúng tôi tổng hợp từ báo Mặt Trận, nguồn bài: http://tapchimattran.vn/dan-nguyen/pci-tinh-hai-duong-lien-tiep-sut-giam-nhieu-nam-thuc-trang-va-nguyen-nhan-nhung-bat-cap-tu-goc-nhin-quan-ly-dat-dai-phat-trien-do-thi-28058.html

Đối với tỉnh Hải Dương, đây là vùng đất địa linh, nhân kiệt, nhiều tiềm năng và cơ hội cho phát triển do nằm ở vị trí trung tâm vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ. Không phủ nhận, tuy nhiên, ở địa phương này vẫn còn đó những hạn chế, tồn tại mà chưa có giải pháp khắc phục hữu hiệu, triệt để.

Nhìn lại 4 năm qua, chỉ số năng lực cạnh tranh cấp tỉnh của Hải Dương liên tục tụt hạng, từ thứ 34 (2015) xuống 36 (2016) và năm 2017 là 49. Khi đó lãnh đạo tỉnh Hải Dương có những động thái chỉ đạo, chấn chỉnh để năm 2018 tăng 10 bậc so với năm 2017. Nhưng kết quả năm 2018 không những không tăng được bậc nào mà còn bị tụt thêm 6 bậc, đứng thứ 55 trong 63 tỉnh, thành phố.

Và khi Bộ Nội vụ công bố Hải Dương đứng cuối bảng xếp hạng quốc gia năm 2018 về chỉ số chỉ đạo, điều hành cải cách hành chính thì không ít cán bộ, đảng viên và người dân đặt câu hỏi chuyện gì đang diễn ra để dẫn đến tình trạng trên. Một trong những hạn chế, yếu kém được thể hiện rõ nét là trong lĩnh vực quản lý đất đai, nhất là với các dự án phát triển đất ở đô thị.

Từ phản ánh của người dân, qua tìm hiểu một số dự án khu đô thị mới, khu dân cư mới tại Hải Dương đang xuất hiện nhiều bất thường, có biểu hiện tiêu cực và bóng dáng của “Nhóm lợi ích” dẫn đến nguy cơ thất thu lớn cho ngân sách nhà nước.

Bản đồ hiện trạng xây dựng đô thị và vị trí các dự án đang triển khai thực hiện tại thành phố Hải Dương. Nguồn: Internet

Từ chuyện 1,25ha đất công thành đất ở tư nhân, ngẫm về bức tranh kinh tế của cả tỉnh

Lô đất số 110.1 và lô đất 110.2, tổng diện tích 2,50ha trong khu đô thị mới (331ha) phía Tây thành phố Hải Dương được quy hoạch để xây dựng trường THPT, THCS và trường Mầm non (đất công).

Công ty Fanco xin được xây dựng trường học, tuy chưa có dự án được phê duyệt, nhưng UBND tỉnh Hải Dương vẫn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (CNQSDĐ) 2 lô đất trên cho Công ty này từ năm 2007.

Thế nhưng sau đó Công ty Fanco không triển khai xây dựng trường học. Đáng lý, UBND tỉnh Hải Dương phải thu hồi lại Giấy CNQSDĐ đã cấp cho Công ty Fanco. Tuy nhiên, chỉ từ đề nghị của Fanco, ngày 20/5/2016, UBND tỉnh Hải Dương có Quyết định số 1302/QĐ-UB đồng ý chuyển lô đất 110.1 (1,25ha đất công) cho Công ty Fanco làm đất ở đô thị, dẫn đến nhiều phát sinh nhiều hệ lụy, bất cập.

Thứ nhất, việc chuyển 1,25ha đất trường học sang đất ở đô thị là vi phạm nguyên tắc không được phép thay đổi cơ cấu sử dụng đất theo quy hoạch khu đô thị đã được phê duyệt. Cơ quan chuyên môn của tỉnh báo cáo rằng chuyển lô đất ở (lô số 77; 10 nghìn m2) tại phường Thanh Bình làm trường học sẽ thay cho việc chuyển lô 110.1 sang đất ở không làm thay đổi cơ cấu sử dụng đất khu đô thị là sự đánh tráo khái niệm, “làm xiếc” trước dư luận.

Bởi thực tế lãnh đạo tỉnh Hải Dương đã có văn bản đồng ý chuyển lô đất số 73 (7.424m2) là đất trường học cho Tập đoàn Lam Sơn làm đất ở đô thị và lấy lô đất quy hoạch đất ở (lô 77; 10.000m2) làm trường học từ năm 2016, nhưng đến nay vẫn chưa thực hiện được do vướng mắc trong khâu giải phóng mặt bằng…

Thứ hai, việc UBND tỉnh Hải Dương có quyết định cho chuyển 1,25ha đất công cho Công ty Fanco làm đất ở đô thị mà không thông qua đấu giá thu tiền sử dụng đất là trái so với quy định của điiều 118 Luật Đất đai 2013.

Thứ ba, về giá trị lô đất 110.1 (1,25ha) nằm ven đường Trường Chinh (mặt cắt đường 52m), theo bảng giá của UBND tỉnh sẽ là 125 tỷ đồng. Còn theo điều tra, khảo sát của chính quyền địa phương thì giá trị lô đất 110.1 thấp nhất cũng là 150 tỷ đồng.

Nhưng Công ty thẩm định giá Asian có dấu hiệu đánh tráo khái niệm cho rằng lô đất 110.1 là đất kinh doanh – dịch vụ và phải bồi thường giải phóng mặt bằng với số tiền là 120 tỷ đồng cho Công ty Fanco (bởi Công ty Fanco có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Quan điểm này được các cấp, các ngành ở Hải Dương đồng thuận. Và cuối cùng Công ty Fanco được nhận 1,25ha đất công làm đất ở đô thị nhưng chỉ phải nộp ngân sách tiền sử dụng đất hơn 5 tỷ đồng. Số tiền hơn 5 tỷ đồng chỉ tương ứng hơn 100m2 vị trí ven đường Trường Chinh vào thời điểm 2016.

Dư luận cho rằng lô đất được định giá quá thấp, dẫn đến nguy cơ thất thoát ngân sách nhà nước.

Tỉnh Hải Dương tín nhiệm thuê Công ty Asian thẩm định giá đất nhiều dự án, nhưng với cách làm như trên, cần xem xét trách nhiệm pháp lý của công ty này. Trước đó, khi thẩm định giá khởi điểm cho đấu giá lô đất 17.000 m2 trong khuôn viên quy hoạch khu hành chính tập trung của tỉnh Hải Dương.

Chứng thư thẩm định số 77/CT-A6 ngày 14/4/2016, Công ty Asian đưa ra giá bình quân một m2 đất chỉ bằng 70% giá theo bảng giá của UBND tỉnh và chỉ bằng 30% giá khảo sát của UBND phường Hải Tân và UBND thành phố Hải Dương, nhưng vẫn được chấp nhận, gây thất thu ngân sách khoảng 150 tỷ đồng.

Phát triển đất ở đô thị vượt chỉ tiêu diện tích Chính phủ cho phép, cung vượt cầu và những hệ lụy

Hải Dương được đánh giá là địa phương có trị trường bất động sản phát triển, nhưng phát triển đến mức cung vượt xa cầu sẽ gây những hệ lụy xấu về nhiều mặt.

Tuy chưa có số liệu điều tra bài bản, nhưng theo tổng hợp của Sở Xây dựng thời điểm giữa năm 2016 thì đến năm 2020, dự kiến toàn tỉnh có quỹ đất ở tại các dự án phát triển nhà ở và các khu đô thị mới là 664,0ha, trong đó có 145,0ha đất ở đã được bán nhưng chưa xây nhà ở, còn 551,9 ha đất ở chưa bán được.

Còn theo báo cáo số 1310/STNMT-NVQLĐĐ ngày 11/8/2017 gửi UBND tỉnh Hải Dương của Sở Tài nguyên – Môi trường cho biết: Theo văn bản số 1927/TTg-KTN ngày 02/11/2016 của Thủ tướng Chính phủ, chỉ tiêu phân bổ quốc gia đến năm 2020 trên địa bàn tỉnh Hải Dương đất ở đô thị là 3302ha, nhưng đến năm 2016 Hải Dương đã có 2704ha đất ở đô thị.

Có nghĩa trong giai đoạn 2016 - 2020 Hải Dương được phát triển thêm 619ha đất ở đô thị. Thực tế đến năm 2016, tỉnh Hải Dương đã có 81 dự án phát triển đô thị với tổng diện tích đất ở theo quy hoạch chi tiết là 840ha, vượt 221 ha so với chỉ tiêu Chính phủ cho phép.

Vì vậy Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Hải Dương đã đề nghị UBND tỉnh này chỉ đạo đối với những dự án phát triển đô thị (Khu đô thị, khu dân cư mới) phát sinh từ ngày 10/8/2017 nếu được cấp có thẩm quyền chấp thuận thì sẽ triển khai vào sau giai đoạn 2020. Nhưng từ cuối năm 2017 đến nay, UBND tỉnh Hải Dương vẫn phê duyệt dự án, quyết định chọn hàng chục nhà đầu tư thực hiện hạng chục dự án khu đô thị, khu dân cư mới với tổng diện tích tăng thêm vài trăm ha nữa.

Tình trạng phổ biến ở tỉnh Hải Dương là khi có dự án, tỉnh giao cho nhà đầu tư làm chủ đầu tư lập quy hoạch và dự án, ứng tiền giải phóng mặt bằng và giao đất cho nhà đầu tư không thông qua tổ chức đấu giá. Với cách làm này thì dù có tổ chức đấu giá thu tiền sử dụng đất cũng chỉ là hình thức. Việc căn cứ vào tổng doanh thu phát triển của dự án rồi trừ đi tổng đầu tư các công trình hạ tầng theo quy hoạch và tiền bồi thường giải phóng mặt bằng là ra số tiền nhà đầu tư phải nộp ngân sách tiền sử dụng đất là khoảng trống pháp lý gây thất thu lớn cho ngân sách nhà nước. Bởi con số “Tổng doanh thu phải của dự án” là do các doanh nghiệp thẩm định giá tư nhân đưa ra, kiểu như Công ty thẩm định Asian như đã nêu ở phần trên.

Vì sao giao cho Tập đoàn Nam Cường 331ha nhưng chưa thu tiền sử dụng đất Dự án Khu đô thị mới phía Tây thành phố Hải Dương?

Tập đoàn Nam Cường đang nợ số tiền sử dụng đất hàng trăm tỷ đồng.

Bằng hai Quyết định số 353/QĐ-TTg ngày 01/4/2003 và số 704/QĐ-TTg ngày 26/4/2004, Thủ tướng Chính phủ đồng ý cho tỉnh Hải Dương thu hồi và giao cho Tập đoàn Nam Cường 331ha đất thực hiện dự án khu đô thị mới phái Tây thành phố Hải Dương.

Đây là dự án mà Chính phủ cho phép Hải Dương áp dụng cơ chế dùng quỹ đất tạo nguồn vốn cho đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng.

Theo đó tỉnh Hải Dương giao cho Nam Cường 331ha đất, Nam Cường phải thanh toán (nộp ngân sách) 264,3 tỷ đồng (trên dưới 81 nghìn đồng/m2) để đầu xây dựng các công trình nằm ngoài dự án khu đô thị. Tập đoàn Nam Cường phải thanh toán tiền giải phóng mặt bằng, đầu tư hạ tầng trong khu đô thị và được kinh doanh phần đất ở theo quy hoạch.

Nhưng đến nay Tập đoàn Nam Cường vẫn chưa thanh toán cho tỉnh Hải Dương số tiền trên và trong hồ sơ của Cục thuế tỉnh Hải Dương vẫn ghi Tập đoàn Nam Cường còn nợ số tiền 264,3 tỷ đồng. Thật mập mở và khó hiểu.

Qua tìm hiểu, ngày 22/11/2001, UBND tỉnh Hải Dương có văn bản số 760/CV-UB gửi Thủ tướng chính phủ đề nghị cho phép xây dựng tuyến đường mới và khu đô thị mới bằng hình thức sử dụng quỹ đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng.

Ngày 18/12/2001, Thủ tướng Chính phủ có văn bản số 1141/CP-NN cho phép UBND tỉnh thực hiện dự án xây dựng tuyến đường vào khu thương mại - du lịch - văn hóa và đô thị mới của tỉnh bằng hình thức sử dụng quỹ đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo quy định của Luật đất đai.

Vấn đề đặt ra là trong văn bản trên của Thủ tướng chính phủ chỉ cho phép tỉnh Hải Dương xây dựng tuyến đường vào khu đô thị theo cơ chế “đổi đất lấy hạ tầng”, nhưng sau đó các văn bản của Hải Dương đều thay bằng Chính phủ cho phép xây dựng các tuyến đường vào khu đô thị. Và khi phê duyệt dự toán thiết kế 7 tuyến đường trong khu đô thị mới phía Tây thành phố Hải Dương với tổng giá trị 290 tỷ đồng, UBND tỉnh Hải Dương đều xác định cơ chế thanh toán là bằng quỹ đất theo cơ chế dùng quỹ đất tạo nguồn vốn cho xây dựng công trình.

Vậy là tỉnh Hải Dương giao cho Tập đoàn Nam Cường 331ha đất, không những không nhận được đồng nào cho ngân sách mà còn thiếu nợ Nam Cường 25,7 tỷ đồng (290,0 tỷ - 264,3 tỷ).

Sự mập mờ trên dường như không được ai quan tâm, mặc nhiên coi việc tỉnh Hải Dương phải bỏ kinh phí đầu tư 7 tuyến đường chính trong khu đô thị mới phía Tây thành phố Hải Dương.

Duy nhất có văn bản số 2861/TC-QLCS ngày 25/3/2002 của Bộ Tài chính gửi Thủ tướng chính phủ nêu quan điểm về cơ chế dùng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng khi thực hiện dự án các khu đô thị mới ở Hải Dương: “với việc hình thành một khu đô thị mới mà đất thuộc KĐT đó lại được sử dụng làm quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng thì các công trình kết cấu hạ tầng dẫn đến KĐT này do Nhà nước đầu tư; các công trình kết cấu hạ tầng trong KĐT sẽ do chủ đầu tư được nhận đất đổi có trách nhiệm đầu tư theo đúng quy hoạch sử dụng đất của thành phố đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Theo nguyên tắc này thì cơ chế sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng tại khu đô thị mới phía Tây thành phố Hải Dương là chưa phù hợp, vì Nhà nước phải chịu cả chi phí xây dựng đường đô thị nằm trong khuôn viên của quỹ đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng, cũng có nghĩa Nhà nước đầu tư hạ tầng, doanh nghiệp chỉ còn việc chia đất thành lô nhỏ để bán (chuyển nhượng), như vậy là chưa hợp lý, cần được xem xét điều chỉnh”.

Dù quy trình thực hiện ra sao, dù câu chữ trong các văn bản của tỉnh Hải Dương như thế nào thì mục tiêu của dự án 331ha KĐT mới phía Tây thành phố Hải Dương để tạo nguồn vốn cho xây dựng cơ sở hạ tầng của tỉnh Hải Dương đến nay vẫn chưa thực hiện được.

Gian truân 6 hộ dân mua đất hợp pháp nhưng 9 năm không được cấp “sổ đỏ”

Lô đất số 0.28 trong khu đô thị mới phía Đông thành phố Hải Dương.

Thực ra là có 8 hộ dân mua 8 ô đất liền kề, mỗi ô hơn 1.000 m2 (đất sản xuất, kinh doanh) thuộc lô đất số 0.28 trong khu đô thị mới phía Đông thành phố Hải Dương, đã có quy hoạch tổng thể được Chính phủ chấp thuận và quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 do UBND tỉnh Hải Dương phê duyệt theo quyết định số 782/QĐ-UBND ngày 27/2/2009. Hồ sơ mua bán đất đã hoàn chỉnh, các hộ đã thực hiện nghĩa vụ tài chính đầy đủ.

Vào cuối năm 2009, UBND thành phố Hải Dương đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) cho hai hộ. Nhưng chỉ vì có ý kiến cho rằng nếu cho các hộ xây dựng công trình ở vị trí đó sẽ ảnh hưởng đến cảnh quan đô thị nên đề nghị chuyển 8 ô đất của 8 hộ đã mua thành đất công viên cây xanh mà UBND thành phố Hải Dương dừng việc cấp “sổ đỏ” cho 6 hộ dân từ đó đến nay.

6 hộ dân cho rằng UBND thành phố Hải Dương đã có dấu hiệu vi phạm nghiêm trọng quy định của Luật Đất đai, gây thiệt hại về kinh tế và ảnh hưởng nặng nề tới đời sống tinh thần của gia đình họ nên có đơn kiến nghị, khiếu nại, kêu cứu tới các cấp có thẩm quyền, tới các địa biểu HĐND tỉnh, Đoàn Đại biểu Quốc hội tỉnh Hải Dương và các cơ quan báo chí.

Và rất nhiều Phiếu chuyển đơn được gửi tới UBND tỉnh và UBND thành phố Hải Dương. Nhiều cơ quan báo chí của Trung ương và địa phương đã có bài viết đề cập về việc UBND thành phố Hải Dương đã thiếu trách nhiệm tới quyền lợi hợp pháp và chính đáng của 6 hộ dân.

Các hộ dân yêu cầu chính quyền phải cấp “sổ đỏ” cho họ theo quy định của pháp luật, nếu muốn biến thành đất công thì phải có quyết định điều chỉnh quy hoạch, quyết định thu hồi đất và bồi thường giải phóng mặt bằng theo quy định. Không thể có tình trạng vô trách nhiệm, không cấp “sổ đỏ”, không điều chỉnh quy hoạch và cũng không gặp gỡ đối thoại với người dân như vậy.

Văn bản của Văn phòng Chính phủ gửi UBND tỉnh Hải Dương.

Sau khi tiếp nhận thông tin, UBND tỉnh Hải Dương “đá quả bóng” trách nhiệm cho UBND thành phố Hải Dương báo cáo, trả lời.

Ngày 27/02/2018, Văn phòng Chính phủ có công văn số 1849/VPCP-V1 gửi UBND tỉnh Hải Dương yêu cầu xem xét giải quyết theo quy định của pháp luật về kiến nghị của các hộ dân cũng như phản ánh của cơ quan báo chí.

Ngày 02/3/2018, UBND tỉnh Hải Dương có văn bản số 550/UBND-VP gửi chủ tịch UBND thành phố Hải Dương nêu ý kiến của chủ tịch UBND tỉnh giao chủ tịch UBND thành phố Hải Dương xem xét nội dung đơn của công dân, giải quyết theo quy định của pháp luật. Mà theo quy định của pháp luật, khi người dân có số hồ sơ mua bán đất hợp pháp, đầy đủ thì trong vòng 30 ngày họ sẽ nhận được “sổ đỏ”.

Nhưng chủ tịch UBND thành phố Hải Dương vẫn không thực hiện quyền và trách nhiệm của mình trước dân, với lý do lãnh đạo tỉnh vẫn chưa đồng ý.

Đến nay vụ việc vẫn “giậm chân” tại chỗ, đây là trường hợp điển hình cho ta thấy biểu hiện vô cảm, tự diễn biến, suy thoái... của một bộ phận cán bộ công chức nhà nước trong thực thi công vụ. Họ “làm xiếc” về mặt văn bản, về câu chữ để trốn tránh trách nhiệm trước những quy định của pháp luật cũng như những đòi hỏi quyền lợi chính đáng của người dân.

Vậy điều gì đã ngăn cản việc cấp “sổ đỏ” cho 6 hộ dân? Tại sao suốt 6 năm qua, trong khi Bộ Tài nguyên và Môi trường đang quyết liệt, nỗ lực tìm mọi giải pháp tháo gỡ khó khăn, hỗ trợ, cởi trói các thủ tục hành chính rườm rà, giúp người dân được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) nhanh chóng, dễ dàng thì tại thành phố Hải Dương, chính quyền thành phố này đang làm điều ngược lại với tinh thần đó, bất chấp quyền lợi hợp pháp và chính đáng của người dân, “phớt lờ” sự quan tâm của dư luận xã hội và phản ánh của các cơ quan báo chí, kiên quyết không cấp “sổ đỏ” cho 6 hộ dân.

Một quyết định hành chính liên quan đất đai đều nảy sinh ra quyền lợi, đó là nguồn cơn của rủi ro tham nhũng. Do đó, các tiêu cực, tham nhũng về đất đai đã và đang gây bức xúc trong xã hội và là thách thức lớn đối với sự lãnh đạo của Đảng, sự quản lý của Nhà nước.Vì vậy, đối với vụ việc nêu ở trên cần đề ra các giải pháp trọng tâm để phòng chống tham nhũng, lãng phí trong lĩnh vực này, trong đó ưu tiên bịt các “lỗ hổng” từ quản lý.

Một là, đề nghị Kiểm toán Nhà nước, Thanh tra Chính phủ, Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng… vào cuộc thanh tra, kiểm tra, kiểm toán, xem xét, làm rõ có hay không đang tồn tại lợi ích nhóm trong vụ việc, dẫn đến nguy cơ thất thu lớn ngân sách nhà nước. Ngoài ra, cũng cần làm rõ cơ chế chính sách quản lý sử dụng đất đai của UBND tỉnh Hải Dương, việc phê duyệt quy hoạch, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất của địa phương đã sát với nhu cầu, tình hình sử dụng đất thực tế hay chưa? Chất lượng lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch có hiệu quả không? Quá trình thực hiện lựa chọn chủ đầu tư theo hình thức đấu thầu hoặc đấu giá quyền sử dụng đất có đảm bảo quy định của Luật Đất đai, Luật Đấu thầu và các quy định hiện hành của pháp luật hiện hành hay không?

Hai là, việc đấu thầu chọn đơn vị tư vấn, thẩm định giá đất cũng cần “minh bạch hóa”, công khai quy trình, các tiêu chí nhằm rà soát, thẩm định, trình duyệt phương án giá đất... Trong trường hợp phát hiện ra sai phạm, cần hủy kết quả đấu giá, hủy hợp đồng tư vấn để chọn lại đơn vị khác.

Ba là, cần làm rõ trách nhiệm, năng lực của đơn vị thẩm định giá, chất lượng định giá và năng lực của đội ngũ thẩm định viên, định giá viên bất động sản có đáp ứng được yêu cầu, đòi hỏi do thực tiễn đặt ra hay không. Có hay không sự buông lỏng trong quản lý dễ nảy sinh tiêu cực, làm sai lệch giá trị tài sản nên độ tin cậy của các bản thẩm định giá không cao, thậm chí sai lệch, dẫn đến nguy cơ thất thoát ngân sách, tài sản nhà nước.

Xuân Sơn

Tìm kiếm:✨

  • UBND Thành phố Hải Dương, UBND Tỉnh Hải Dương, Hải Dương (thành phố), ASIAN, PCI, Tập đoàn nam cường, Provincial Competitiveness Index, Lô đất, Khu đô thị mới, KĐT, Hải Dương, Đấu giá, Đất công, Xây dựng cơ sở, Quỹ đất